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普通借家から定期借家への変更 [不動産関係]


普通借家から定期借家への変更

賃貸アパートを経営者で、数年後、現在のアパートを取り壊して賃貸用マンションに建替えたいと考えている。このため、退去により空家が生じても、入居者を募集せずに空家にしている部屋が多くなっている。
 ところで、平成11年から入居し、2年ごと賃貸契約を更新してきた賃借人から、今回の契約更新に当たり、空家になった日当りのいい部屋に移りたいと申し出があった。そこで、2年後に退去してもらうために、2年間の定期借家契約を締結することとし、日当たりのいい部屋への移動を承諾した。
 賃借人が部屋を移動したので、2年間の定期借家契約書を作成しょうとしたら、賃借人は定期借家契約による契約締結を拒否するようになった。


定期借家契約は、平成12年3月から締結できるようになった。しかし、平成12年2月以前に賃貸借契約を締結して居住用に賃借して入居している賃借人との賃貸借契約については、定期借家契約に変更することはできない。たとえ、貸主と借主の合意により、普通借家契約から定期借家契約に変更しても、変更の効力は生じないと考えられている。

ところで、本件の場合は、従前から使用していた部屋から日当りの良い部屋に移転しているため、取引対象となる物件が異なる。このため、賃貸借契約の更新ではなく、従前の賃貸借契約を解約して、日当りの良い部屋について新たに賃貸借契約を締結したことになる。新たな賃貸借契約であるため定期借家契約を締結することが可能である。しかし、定期借家契約は要式契約であるため、契約書の作成なしには定期借家契約は成立しない。既に日当りの良い部屋に移転した事実があるため、賃貸借契約は成立したと考えることができ。この場合の賃貸借契約は契約書を作成する必用のない普通借家契約によることになる。

では、普通借家契約から定期借家契約に変更できるかについては、先に述べたように、平成12年2月以前からの居住用賃貸借については合意があっても変更できないが、同年3月以降に締結した普通賃貸借契約については、貸主と借主で合意すれば変更できると解釈することが可能である(国土交通省見解。私見としては、定期借家契約について国民に認知されているとは判定できない現時点では異論です)。


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