宅建法案内 宅地・建物・不動産業

宅建法案内　宅地・建物・不動産業
(音声はこちら「宅建契約の話)


宅地について
用途地域内の土地
　建物の建設が想定される土地であるから、地目、現況、面積の大小を問わず宅地である。但し、公共用に供されている道路、公園、河川、広場、水路は、役所が用途廃止しない限り、私人が建物を建築することはできないので宅地から除外した。

用途地域外の土地
　土地を取得する者が、建物を建設する目的(意思)のため取引するものであるか否かにより決定される。
建物が現存している土地であれば宅地である。建物が存在しない土地の場合は、地目や現況を問わず、取得者が建物を建設するために土地を取引するのであれば宅地である。
例えば、買主が、農地を宅地に転用して、住宅を建設する目的で農地を購入するのであれば、現状が田畑であっても宅地である。
　この建物建築する意思の有無は、取得する者の意思のほか、取引対象土地の所在地、面積、価格、道路状況、ライフラインなども考慮して判断される。
また、建物建設する意思の有無は、取引する時点で判断される。取引終了後における買主の利用目的の変化による影響は受けない。

市街化調整区域に指定されている区域内の土地であっても、一定制限はあるものの建物を建築することは可能であり、市街化調整区域の指定が将来は解除されることもある。このため、市街化調整区域内に存在することを理由として、全て宅地から除外することはできない。また、販売広告の表示が、消費者に建物建築できると誤認を与える内容であれば、価格、ライフラインなどを考慮して宅地と認定される。

我国の法律が適用されない外国の土地や統治権が及ばない土地は、宅建法が適用されないため宅地ではない。このため、日本の法人が、日本国内でアメリカ合衆国に所在する宅地建物の取引を業として行う場合でも、日本の宅建免許は不要である。

建物について
　宅建法に建物についての定義はない。社会通念上で土地の定着物である建物を指すことになる。取引する時点で建築基準法の基準を満たしていない違反建築物、既存不適格建築物などであっても、宅建取引できる建物である。実際には悩む事例もある。移動可能なトレイラーハウス、コンテナハウスが存在する土地は宅地であるかを考えても実益がない。

不動産業とは、
　不動産業は宅建業と異なる概念の業種である。不動産業とは、不動産関連取引の全般を対象とする業種と考えられる。その範囲は広く、業務内容を定義することは困難である(一般的に、不動産売買業、不動産賃貸業、不動産管理業に分類されている)。この不動産業の範囲内に宅建業が含まれている。つまり、宅建業は不動産業の一部なのである。
　不動産業の全般を直接規制する法律は存在しない。宅建法は、宅建業に該当する業務についてのみ適用される法律であって、宅建業以外の不動産取引にかかる部分には適用されない法律なのです。
　このことから、宅建業に該当しない不動産業である、テナント業、貸ビル業、ビル管理業、駐車場媒介業などを営業する場合は、宅建免許は必要ない。
　また、宅建業者の業務でも、宅建業には該当しない不動産業については、宅建法は適用されない。