宅建試験対策⑥

問題の解き方練習 
 
練習問題１
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１　宅地建物取引業者が締結した、宅地の売却に関する専任媒介契約において、「有効期間は４月」と の特約をした場合、その有効期間は３月となる。（○）
２　宅地建物取引業者が締結した、宅地の売却に関する専任媒介契約において、「有効期間内に売却 できなかった場合、依頼者の希望があれば媒介価格で媒介業者が買い取る」との特約をした場合には、 その特約は無効となる。（×）
３　宅地建物取引業者が自ら売主となり宅地建物取引業者でない者と締結した宅地の売買契約におい て、「予定する損害賠償の額と違約金の額について、それぞれ代金の額の 2/10 とする」との特約をした 場合であっても、予定する損害賠償の額と違約金の額を合算した額は、代金の額の 2/10 となる。（○）
４　宅地建物取引業者が自ら売主となり宅地建物取引業者でない者と締結した宅地の売買契約におい て、「目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、損害賠償を請求することができる期間は、目的物の引渡 しの日から２か月間」との特約をした場合は、その特約は無効とされ、買主は、瑕疵があることを知った 時から１年以内は、損害賠償を請求することができる。（○）

解説１
1)　専任媒介契約又は専属専任媒介契約を締結する場合は、その有効期間は、３月間を超えることは できない。３月よりも長い期間を定めた場合には、有効期間は３カ月となる。専任媒介の場合は、依頼者 は他の宅建業者に媒介を依頼できないた、長い期間拘束すると依頼者に不利なことが発生することも考 えられるからである。なお、一般媒介契約については、宅建業法上では最長期間の制限はない。
2)　専任媒介契約の有効期間内に売却できなかった場合、依頼者の希望により媒介価格で業者が買取 る旨の特約をしても、媒介依頼者が特に不利益になるわけではないから、このようなことは禁止されてい ない。有効である。実務では、媒介価格よりも１割程度の安値で買取ることも行われている。
3)　宅建業者が自ら売主となる売買契約においては、損害賠償の予定額と違約金額を合算した額は売 買代金の 2/10 を超えることはできない。これを超える部分は無効となり、売買代金額の 2/10 となる。 一般消費者を保護するための規定である。それゆえに宅建業者相互間取引の場合は、この制限は適 用されない。
4)　宅建業者が自ら売主となる売買契約において、瑕疵担保責任については、責任を負う期間を限定す る特約をすることができる。この場合の責任期間は２年以上にしなければならない。期間以外の条件に つては、買主にとって民法の規定よりも不利となる特約は禁止されている。瑕疵担保責任を負う期間を 目的物の引渡しの日から２未満に限定する特約をした場合は、その特約は無効になり、民法の規定が 適用されることになり、瑕疵があることを知った時から１年以内であれば、損害賠償を請求することがで きることになる。この規定も一般消費者を保護するための規定であり宅建業者相互間取引には適用さ れない。

練習問題２
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって行う工事完了前の建売別荘の分譲に関する次の記述のうち、 宅地建物取引業法違反とならないものはどれか。
１　Ａは、別荘近くのレストランにおいて、宅地建物取引業者でないＢと売買契約を締結した。Ｂは、契約 締結４日後、Ａに対し書面により宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づく契約解除（いわゆるク－ リング・オフ）を行ったので、Ａは、契約の解除に伴い、Ｂに対し損害賠償を請求した。（×）
２　Ａは、宅地建物取引業者でないＣと売買代金1500万円で売買契約を締結した。その際、Ａは、「手付 金は 300万円とするが、とりあえず契約時には 100万円だけ払ってくれればよい。」と言って、売買契約 の締結を勧めた。（×）
３　Ａは、別荘地の開発について、森林法第10条の２の規定に基づく開発行為の許可を受ける必要があ ったが、許可を受けていなかったので、土地が未造成の状態であり許可を受けていない旨を表示して、 広告を行った。（×）
４　Ａは、宅地建物取引業者Ｄと売買代金2500万円で売買契約を締結した。その契約においては、契約 時に 250万円の手付金を、契約締結１月後に 250万円の中間金を支払う旨約定されていた。Ａは、契約 どおりＤから 250万円を手付金として受領したが、宅地建物取引業法第41条の手付金等保全措置を講 じていなかった。（○）

解説２
1)　ク－リング・オフによる解約は、原則として、事務所等以外の場所で締結した契約の場合、ク－リン グ・オフで解約できる旨を告知された日から８日以内であれば解約できる。この解約の場合は、違約金 や損害賠償を請求できない。受領している金銭があれば全額返還しなければならない。この規定も一般 消費者を保護するための規定であるから、宅建業者相互間取引には適用されない。
2)　宅建業者は、手附を貸付たり、その他信用を供与して契約の締結を誘引してはならない。消費者が 冷静に判断できなくて契約を締結した場合でも、契約を解除する場合は手附を放棄したり、違約金を支 払わなければならなくなるからである。
3)　未完成物件を売買する場合は、必要な許可や認可を受けた後でなければ、広告することができな い。これらの許可等がない場合は、宅建業者の説明通りの物件が完成する保証がないからである。広 告すること自体が禁止されるから、許可等を受けてないことを表示しても宅建業法違反となる。
4)　手付金等保全措置は、一般消費者を保護するための制度である。宅建業者は不動産取引のプロで あるから、買主が宅建業者の場合は手付金等保全措置を講じる必要はない。

練習問題３
宅地建物取引業者Ａが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｂが乙の依頼を受けて、ＡＢが共同して甲 乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違 反しないものはどれか。なお、Ａは消費税の免税事業者、Ｂは課税事業者、また、甲は課税事業者とす る。
１　貸主甲の業務用建物を１月当たりの借賃 100万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲よ り 100万円、Ｂが乙より 105万円を受領した。（×）
２　貸主甲の店舗用建物を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう)  500 万円、１月当たりの借賃20万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より21万円、Ｂが乙 より22万 500円受領した。（○）
３　甲所有の宅地及び建物の代金をそれぞれ3000万円及び2000万円（消費税込み）で乙が買うとの売 買の媒介の場合、Ａが甲より 156万円、Ｂが乙より 163万8000円受領した。（×）
４　甲所有の宅地を代金4000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より 126万円、Ｂが乙より  132万3000円を受領することはできない。（×）

解説３
1)　賃貸借契約の媒介の報酬額は、複数の業者が関与する場合でも、その合計額は賃料の１月分を越 えることはできない。業務用であっても権利金の授受がない場合は同じである。ＡＢの合計額は 100万円 の範囲でなければならない。但し、Ｂの分には消費税（５％）を加算できる。
2)　居住用建物以外の賃貸借の媒介であるから、権利金を売買代金とみなして報酬額を産出することが できる。 400万円以上なの「 500万円×３％＋６万円」で計算できる。それぞれから最高21万円受領で き、Ｂの分には消費税を加算できる。
3)　報酬額は消費税を除いた本体価格で算出しなければならない。建物の代金2000万円には消費税が 含まれている（建物の本体価格は、19,047,619円である。）この肢は消費税を含む額で報酬額を算出して いる。なお、消費税は建物に課税され、土地には課税されない。
4)　土地には消費税は課税されないから、「4000万円×３％＋６万円」で算出でき、それぞれから受領で きる報酬の限度額は 126万円となる。なお、Ｂの分には消費税を加算できる。

練習問題４
Ａ所有の土地が、ＡからＢ、Ｂから善意無過失のＣへと売り渡され、移転登記もなされている。この場合、 民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
１　Ａが成年被後見人の場合、Ａは、契約の際完全な意思能力を有していても、ＡＢ間の　契約を取り消 し、Ｃに対して所有権を主張することができる。（○）
２　Ａが未成年者の場合、Ａは、法定代理人の同意を得ずに契約をしていても、成年に達すれば、ＡＢ間 の契約を取り消すことができなくなる。（×）
３　Ａが要素の錯誤により契約をした場合、Ａは、重大な過失がないときは、ＡＢ間の契約の無効を主張 し、Ｃに対して所有権を主張することができる。（○）
４　Ａが差押えを免れるため、Ｂと通謀して登記名義をＢに移した場合、Ａは、ＡＢ間の
契約の無効を主張することはできるが、Ｃに対して所有権を主張することはできない。（○）

解説４
1)　行為無能力者の行為は、常に取り消すことができる。法律行為（契約）の当時に完全に意思能力を 有していたとしても変わりはない。Ａが契約を取り消すと、ＡＢ間の契約はなかったことになるため、土地 の所有権はＡからＢに移転しなかったことになる。その結果、Ａは、土地の所有権は自分にあることを主 張することができる。この主張は善意無過失の第三者に対してもできる。
2)　未成年者が法定代理人の同意を得ずに行った法律行為（契約）は、取り消すことができる。しかし、 取り消すことができる状態をいつまでも続けていると、相手方を不安定な立場に置くことになる。そこで、 追認することができる時（成年になった時）から５年、又は行為（契約）の時から20年を経過すれば取り消 すことができないことになっている。単に成年に達しただけで取り消すことができなくなるものではない。
3)　錯誤とは勘違いのことである。勘違いがあれば全ての法律行為（契約）が無効になるとすると、相手 方に迷惑をかけることになる。そこで、要素（重大なこと）に錯誤があって、かつ、表意者に重過失（著し い不注意）がない場合に限り無効とした。この場合の無効は、善意無過失の第三者に対しても主張でき る。
4)　通謀虚偽表示（互いに通じてなした虚偽の表示）は、通謀した当事者間では虚偽の行為であるから 無効である。しかし、通謀した者が第三者に無効であると主張することは信義に反するため、善意の第 三者に無効を主張することはできない。

練習問題５
Ａは、Ｂの代理人として、Ｃ所有の土地についてＣと売買契約を締結したが、その際次に掲げるような事 情があった場合、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１　ＢがＡに代理権を与えていなかった場合は、Ｃは、そのことについて善意無過失であり、かつ、Ｂの追 認がないときは、Ａに対して契約の履行の請求又は損害賠償の請求をすることができる。（○）
２　ＡがＢに隠れて当該土地の売買についてＣからも代理権を与えられていた場合、当該契約は効力が 生じない。（○）
３　ＣがＡをだまして売買契約を締結させた場合は、Ａは当該売買契約を取り消すことができるが、Ｂは 取り消すことができない。（×）
４　ＢがＡに代理権を与えていなかった場合は、Ｃは、そのことについて善意で、かつ、Ｂの追認がないと き、当該売買契約を取り消すことができる。（○）

解説５
1)　Ａには代理権がないから無権代理となる。本人Ｂの知らない間に、他人Ａがかってに契約しても、本 人Ｂには責任がないから効果はＢに帰属しない。しかし、本人Ｂにとって好都合の場合もあるので、Ｂが 追認をすれば効果をＢに帰属させてもよいが、追認されないと、Ｃは迷惑を受けることになる。このため、 Ｃは、無権代理人Ａに対して、契約の履行の請求又は損害賠償の請求をすることができる。
2)　ＡがＢとＣの双方から代理権を与えられた場合は「双方代理」に該当する。双方代理人Ａは、自分で 自由に価格や契約条件を決めることができるから、一方が著しく不利益となる契約を締結される恐れが ある。このため原則として、双方代理となることは禁じられており、双方代理による契約は無効となる。
3)　代理行為により契約が締結された際に、代理人が詐欺や強迫を受け締結させられたものであるとき は、その契約を取り消すことができる。代理人によってなされた契約の効果は本人に帰属するので、本 人Ｂは取り消すことができる。
4)　Ａには代理権がないから無権代理となり、Ｂが追認しないかぎりは無効です。Ｂが追認するかどうか 判らないのではＣに不安が残ります。そこで、Ｃが善意（Ａが無権代理であることを知らなかった）で、か つ、Ｂの追認がないとき、当該売買契約を取り消すことができる。

練習問題６
国土利用計画法による土地に関する権利の移転等の届出（以下「届出」という）に関する
次の記述のうち、正しいものはどれか。
１　ＡがＢから金銭を借入れ、Ａの所有する土地にＢの抵当権を設定する場合、届出を行う必要がある。 （×）
２　いずれも監視区域外の、市街化区域内の土地 2,800㎡と市街化調整区域内の土地 9,000㎡を交換 する場合、それぞれの土地について届出を行う必要がある。（○）
３　農地法第５条第１項の許可を受け、土地に関する権利を売り払う場合、届出を行う必要はない。（×）
４　届出を要する面積の土地の所有権を２年後に移転する契約を行い、所有権移転請求権を取得した 者が、当該請求権を売却する場合届出を行う必要はない。（×）

解説６
1)　国土利用計画法による届出が必要となる場合とは、次の３条件の全てに該当する場合である。①所 有権、地上権、賃借権、これらの権利の取得を目的とする権利について、②対価を授受して、③契約 （予約を含む）による場合に限られている。抵当権の場合は①に該当しないから、届出をする必要はな い。
2)　監視区域外であっても、①②③に該当する場合は、市街化区域内では 2,000㎡以上、都市計画区域 内（但し、市街化区域を除く）は 5,000㎡以上、都市計画区域外では10,000㎡以上の場合は届出が必要 である。土地の交換とは、所有権を対価（交換により取得する土地）を得る契約であるから、①②③に該 当する。
3)　農地法の目的は、農地を確保することにある。国土法は、地価の高騰を抑制し、計画的な国土の利 用を図ることにあるから、目的が違っている。農地法第５条の許可（転用のための権利移動）を受けてあ っても届出は必要です。なお、農地法３条の許可（農地等の権利の移動）を受けた場合は届出は不要と なる。
4)　所有権移転請求権は「所有権の取得を目的とする権利」であるため、これを売買する場合は①②③ に該当し、届出を行う必要がある。

練習問題７
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１　開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があるまで の間は、建築物の建築は、一切行ってはならない。（×）
２　開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後 は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物の新築又は新設は、一切行って はならない。（×）
３　都道府県知事は、市街化調整区域における開発行為について許可しようとするときは、必ず許可す る前に開発審査会の議を経ておかなければならない。（×）
４　都道府県知事は、開発許可をしたときは、必ず当該許可に係る土地について、開発許可の年月日等 一定の事項を開発登録簿に登録しなければならない。（○）

解説７
1)　開発行為に関する工事完了の公告があるまでは、原則として、建築物の建築はできない。開発行為 の完了前であるから当然である。しかし、例外がある。当該開発行為のための仮設建築物や知事が支 障がないと認めたときは建築できる。一切できないものではない。
2)　開発行為に関する工事完了の公告があった後は、原則として、当該開発許可に係る予
定建築物等以外は建築できない。しかし、例外がある。知事が当該開発区域の利便の増進上又は環境 の保全上支障がないと認めて許可したものは建築できる。
3)　知事が、あらかじめ開発審査会の議を経ておかなければならない場合とは、一定事由（都市計画法 第34条第10号）に該当する場合である。
4)　知事が開発許可をしたときは、事実関係を記録して明らかにするため、必ず当該許可に係る土地に ついて、開発許可の年月日その他一定事項を開発登録簿に登録しなければならない。

練習問題８
次の記述のうち、宅地を選定するにあたって最も適当なものは、どれか。
１　なだらかな丘陵地（○）
２　扇状地（×）
３　干拓地（×）
４　旧河道（×）

解説８
1)　丘陵地は地盤が安定しており、水はけもよく、一般的には宅地に適している。
2)　谷の出口などに扇状に広がった扇状地は、洪水や地震に対して弱いので、一般的には宅地に適して いない。
3)　干拓地は、海面すれすれの低い土地であることが多い、冠水する危険性があり、また、地盤が軟弱 であるため、宅地には適していない。
4)　旧河道は、洪水や地震に対して弱い地盤であり、宅地には適していない。