宅建試験対策②

合格に必要な知識（宅建業法） 

○ 宅地とは、①建物の敷地に供せられる土地、②用途地域内の土地（道路、公園、河川、広場、水路 を除く。） 
○ 宅地建物取引業とは、①宅地建物の売買及び交換、②宅地建物の売買・交換・貸借の代理、③宅 地建物の売買・交換・貸借の媒介で、業として行なうものをいう。 
○ 免許の欠格者
・被後見人、被補佐人、破産者。→未成年者は免許受けられる。
・禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなて５年を経過し ない者。→執行猶予期間満了、大赦、特赦は翌日から可能。
・次の法律で罰金の刑に処せられ５年を経過しない者。①宅建法、②刑法の一定の罪（傷害罪、傷 害助勢罪、暴行罪、脅迫罪、背任罪、凶器準備集合罪）、③暴力行為等処罰に関する法律、④暴力 団員による不当な行為の防止等に関する法律。
・営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者の場合は、その法定代理人が欠格要件に該 当するもの（同一の能力を有する未成年を除く）。 
○ 廃業等の届出（30日以内に届出）
・宅建業者が死亡した場合　その相続人（事実を知つた日から30日以内）
・法人が合併により消滅した場合　その法人を代表する役員であつた者
・宅建業者が破産した場合　その破産管財人
・法人が合併及び破産以外の理由により解散した場合　その清算人
・宅建業を廃止した場合　宅建業者であつた個人又は宅建業者であつた法人を代表する役員 
○ 宅建業の免許の有効期間は５年間である。
○ 取引主任者証の有効期間は５年間である。
○ 取引主任者の登録は、消除処分を受けない限り、一生有効である。
○ 試験合格者で、宅地建物取引業に関し２年以上の実務経験を有する者は、登録を受けることができ る。但し、次の者を除く。
・宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者
・被後見人、被補佐人、破産者
・免許を取り消され、その取消しの日から５年を経過しない者
・次の法律で罰金の刑に処せられ５年を経過しない者。①宅建法、②刑法の一定の罪（傷害罪、傷 害助勢罪、暴行罪、脅迫罪、背任罪、凶器準備集合罪）、③暴力行為等処罰に関する法律、④暴力 団員による不当な行為の防止等に関する法律。 
○ 登録している県以外の県に所在する事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときは、登録の 移転の申請をすることができる。→任意的である。 
○ 登録を受けている者は、登録事項に変更があつたときは、遅滞なく、変更の登録を申請しなければ ならない。→義務的である。 
○ 登録が消除されたとき、又は取引主任者証が効力を失つたときは、速やかに、取引主任者証をその 交付を受けた知事に返納しなければならない。 
○ 事務の禁止処分を受けたときは、速やに、取引主任者証をその交付を受けた知事に提出しなけれ ばならない。→処分した知事ではない。 
○ 営業保証金は主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。→それぞれの事務所の もよりの供託所ではない。 
○ 営業保証金は、国債、地方債、建設省令で定める有価証券でも供託できる。
○ 営業保証金を供託したときは、その旨を届出なければならない。宅建業者は、この届出をした後でな ければ、宅建業を開始してはならない。 
○ 宅地建物取引業に関し取引した者は、その取引で生じた債権に関し、宅建業者が供託した営業保 証金から、その債権の弁済を受ける権利を有する。 
○ 金銭のみで供託しているときは、営業保証金の保管替えを請求できる。
○ 免許を取り消されたときでも営業保証金を取り戻すことができる。
○ 未完成物件の場合は、許可等の処分があつた後でなければ、当該工事に係る宅地建物の売買そ の他の業務に関する広告をしてはならない。 
○ 自己の所有に属さない宅地建物について、自ら売主となる売買契約（予約含む）を締結してはならな い。→所有者から買取りの売買契約を締結していればよい。 
○ 媒介契約には、宅建業者の記名押印をする。取引主任者のものではない
○ 宅建業者は、価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならな い。→取引主任者でなくてもよい。 
○ 専任媒介契約の場合は、有効期間は３月を超えることができない。これより長い期間を定めたとき は、その期間は３月となる→　一般媒介には制限ない。 
○ 専任媒介契約の場合は、業務の処理状況を２週間に１回以上（専属専任媒介契約にあつては、１週 間に１回以上）報告しなければならない。 
○ 宅建業法の媒介契約の規定は、建物の賃貸借契約には適用されない。
○ 重要事項の説明は、①取得し又は借りようとしている者に対して、②契約が成立するまでの間に、③ 取引主任者をして、④重要事項説明書を交付して説明させなければならない。→専任の取引主任者 でなくてもよい。 
○ 重要事項説明するときは必ず取引主任者証を提示しなければならない。
○ 重要事項説明書と37条の書面（契約書）には取引主任者の記名押印が必要である。　この記名押 印は取引主任者であれば専任の取引主任者でなくともよい。 
○ 区分所有建物に特有な重要事項説明
①当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容。
②共有部分に関する規約があるときは、その内容。
③専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときは、その内容。
④建物又は敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す規約があるときは、その内容。
⑤維持修繕費を積立てる規約あれば、その内容及び既に積立てられている額。
⑥建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費の額。
⑦建物及び敷地の管理を委託しているときは、管理者の名称と所在地。 
○ 建物の貸借の場合は、次のことについて重要事項説明しなければならない。
・台所、浴室、便所その他当該建物の設備の整備状況
・契約期間及び契約の更新に関する事項
・当該宅地建物の用途その他の利用制限に関する事項
・契約終了時に清算することとされている金銭（敷金等）の清算に関する事項
・当該宅地建物の管理人の名称と所在地 
○ クーリング・オフは、告知日から起算して８日を経過するとできなくなる。また、引渡しを受け、かつ、 その代金の全部を支払つたときは解除できなくなる。 
○ 撤回等は、申込者が解除通知の書面を発した時に効力が生ずる。→発信主義。
○ 宅地建物売買契約で、損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が 代金額の十分の二を超える部分について無効となる。 
○ 宅建業者は、みずから売主となる宅地建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこ える額の手附を受領することができない。 
○ 宅建業者は、自ら売主となる宅地建物売買契約において、瑕疵担保すべき期間を２年以上となる特 約をする場合を除き、買主に不利となる特約をしてはならない。 
○ 手付金等保全
未完成物件の場合は、５％以下、 1,000万円以下は保全の必要ない。
完成物件の場合は、10％以下、 1,000万円以下は保全の必要ない。 
○ 手付金等保全措置を講じないとき、買主は、手付金等を支払わないことができる。
○ 宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地建物の登記、引渡、対価の支払を不当に遅延する行 為をしてはならない。→不当でなければよい。 
○ 宅建業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱つたことについて知り得た秘密 を他に漏らしてはならない。業を営まなくなつた後も同様。 
○ 報酬の上限額は、 400万円以上の場合だけ、３％＋６万円で算出できる。
○ 宅建業者は、事務所ごとに建設大臣が定めた報酬額を掲示しなければならない。
○ 業務に関する禁止事項
・重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為　
・不当に高額の報酬を要求する行為
・手附の貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為
・契約締結の勧誘に際し、利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為
・契約を締結させ又は申込みの撤回若しくは契約解除を妨げるため威迫する行為
・契約締結の勧誘に際し、宅地建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤　解させる断 定的判断の提供
・契約締結の勧誘に際し、正当な理由なく、契約締結するかどうかの判断に必要な　時間を与えない 行為
・契約締結の勧誘に際し、電話による長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏　を害するよう な方法により困惑させる行為
・契約申込みの撤回に際し、受領した預り金の返還を拒む行為
・手付金の放棄による契約の解除に対して、正当な理由なく、契約の解除を拒み、　又は妨げる行 為 
○ 宅建業者は、従業者証明書を携帯させなければ、業務に従事させてはならない。
○ 宅建業者は、事務所ごとに、従業者名簿を備え、従業者の氏名、住所、証明書の番号その他建設 省令で定める事項を記載しなければならない。 
○ 宅建業者は、事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引のつど、年月日、宅地建物の所 在、面積その他建設省令で定める事項を記載しなければならない。 
○ 宅建業者は、事務所等及び事務所等以外の建設省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の 見やすい場所に、建設省令で定める標識を掲げなければならない。 
○ 保証協会は、社員の取引に関する苦情の解決、取引主任者、業務に従事し、又は従事しようとする 者に対する研修を行う。 
○ 保証協会は、社員と宅建業に関し取引をした者（社員となる前の取引を含む。）の有するその取引に より生じた債権に関し弁済をする弁済業務を行う。 
○ 保証協会の社員は、営業保証金を供託することを要しない。→弁済業務保証金分担金を保証協会 に納付しなければならない。 
○ 知事は、建設大臣又は他県知事の免許業者の当該県内における業務に関し、一年以内の期間を 定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。 
○ 知事は、他県知事の登録を受けている取引主任者に対しても、取引主任者としてすべき事務の禁止 処分をすることができる。 
○ 登録の消除は、登録をしている知事でなければできない。
○ 処分をしようとする場合は、公開による聴聞を行わなければならない
○ 建設大臣は、宅建業を営むすべての者に対して、知事は県内で宅建業を営む者に対して、業務につ いて報告を求め、職員に事務所その他その業務を行なう場所に立ち入り、帳簿、書類その他業務に 関係のある物件を検査させることができる。 
○ 宅建業者の使用人その他の従業者は、正当な理由がある場合でなければ、業務を補助して知り得 た秘密を漏らしてはならない。→従業者でなくなつた後も同様。 
○ 宅建業者相互間の取引に適用されない規定
　・他人所有物売買の制限　・クーリング・オフ　・損害賠償予定の制限　・手付額の制限　・瑕疵担保責任の特約　・手付金等保全措置　・割賦販売の解除制限　・所有権留保の制 限