重要事項説明は誰に説明すべきか

重要事項説明は誰に説明すべきか
( 音声はこちら「宅建契約の話」)

　宅建業者は、宅建取引に際して重要事項説明する義務を負わされている。この説明義務は、宅建取引で「取得し、または借りようとしている宅地建物に関し」と宅建法で規定されている。そこで、重要事項説明は、売買契約では買主に、貸借契約では借主に、交換契約では両当事者に対する説明義務であると解釈されている。このため、売主や貸主に対する説明は不要であるとされている。

　この重要事項説明義務に、免除規定や除外規定はないので必ず説明しなければならない。但し、説明を受ける相手方が宅建業者のときは、重要事項説明書を交付すれば足り、宅建取引士による説明は必要はない。

　宅建業者が当事者の場合の説明の相手方
　　①　売買契約で宅地建物を取得する者は買主となる相手方
　　②　交換契約で宅地建物を取得する者は交換の相手方

　宅建業者が媒介代理の場合の説明の相手方
　　①　売買契約で宅地建物を取得する者は買主（売主には不要）
　　②　交換契約で宅地建物を取得する者は交換の両当事者
　　③　貸借契約で宅地建物を借りようとする者は借主（貸主には不要）

　ところで、重要事項説明しなければならない事項には、取引物件に関する事項だけでなく、やがて締結する契約内容に関する事項も含まれている。この契約内容は、契約当事者を拘束するものであるから、宅地建物の取得者や借受人だけでなく契約当事者全員にとって重要な事項である。

　中古住宅売買の多くは、宅建業者の媒介(代理)により締結されている。この場合、売主も買主も、共に一般消費者であり、売買契約や法律に関する知識に乏しいのが一般的である。
　買主や借主に対しては、重要事項説明により契約内容の一部を説明することになるが、売主と貸主に対しては、事前に契約内容についての説明は一切ないことは、不公平であるといえるかもしれない。売主にとっても、売却する宅地建物はともかく、売買契約はどんな内容であるかを知っておくことも大切であり重要であるはずだ。
　もっとも、売主に対しては、媒介契約の締結に際して、売買契約についても十分な説明をしているはずだと思いたいが、果たしてどうだろう。検討するに値する課題と思う。

　この要請から、媒介業者が、売主に対しても重要事項説明書を交付する事例が普及している。これは任意的な交付であるから、重要事項説明書としての要件を欠いたとしても宅建業法の問題にはならない。ただし、積極的ミスにより事実と異なる説明をしてしまったときは問題になることもある

　重要事項説明は、買主本人または借主本人に対して説明しなければならない。しかし、買主や借主からの承諾がある場合において、買主または借主と一定の関係ある者へ重要事項説明するば足りると考えられる場合もあり得る。実務においては、個々の取引事例ごとに判断することになる。

○ 夫婦や親子または兄弟が、同居するために共同で購入し、住宅を共有登記する場合は、原則として買主全員に説明すべきであるが、承諾あれば、成年である買主の一人に説明すれば足りる。
○ 買主が単独で購入するときでも、買主との関係が夫婦や親子または兄弟である同居予定者であり、かつ、買主の承諾があれば、成年者である同居予定者の一人に対する説明で足りる。
○　買主の知人や友人、婚約者や愛人関係者に対する説明は、同居予定者であり、かつ、買主の承諾があっても足りない。
○　未成年者が買主になる場合、その法定代理人である親が契約締結行為をするときは、未成年者への説明では足りないが、親に説明すれば足りる。
○　法人が買主であるときは、法人の当該契約の担当者に説明すれば足りる。
○　賃貸借契約において、借主が法人で、その法人の社員が居住用として入居するときは、法人の契約担当者または入居者の一方に説明すれば足りる。
○　親が借主となり、子が入居する住宅を借リるときは、入居する子が成人であれば、子に説明すれば足りる。
○　買主が代理人を選任して、代理行為で契約を締結するときは、代理人に説明すれば足りる。但し、宅建業を代理した者は除く。
○　重要事項説明を受ける行為についてのみ代理権を受認した者への説明は、説明したことにならず無効である。
○　重要事項説明すべき相手方でない者への説明は、買主が承諾したとしても無効である。
○　基本的には、重要事項説明は、面前で、重要事項説明書を用いて、宅建取引士による説明しなければならない。説明方法は厳格であり、宅建法で認めている方法によらない説明は無効である。